Le BEB est un organe autonome créé par l'ASA (Association Suisse d'Assurances).

Il est principalement au service des compagnies d'assurances membres de l'ASA.

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Le BEB est financé par les compagnies membres de l 'ASA. Pour cette raison le BEB peut offrir un service totalement gratuit à la clientèle.

Ce service est facturé séparément aux compagnies qui ne sont pas membres de l'ASA ou aux particuliers qui en font la demande.

Les compagnies d'assurance membres de l'ASA peuvent faire une demande d'estimation sur notre plateforme informatique

Les propriétaires désirant faire estimer leur bâtiment doivent le demander à la compagnie qui assure le bâtiment.

Les compagnies qui ne sont pas membres de l'ASA peuvent également faire une demande d'estimation. Le service leur sera par contre facturé séparément.

Les bâtiments sont toujours estimés que dans leur totalité. En conséquence, nous ne pouvons pas estimer de parts de bâtiments.

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La valeur assurée correspond aux frais de remplacement à neuf d'un bâtiment ou d'un édifice. Il s'agit donc des frais de reconstruction à l'identique du bâtiment.

La valeur d'assurance comprend essentiellement :

• le gros œuvre (CFC 21 et 22),
• les installations électriques (CFC 23),
• les installations de chauffage, ventilation et climatisation (CFC 24),
• les installations sanitaires (CFC 25),
• les installations de transport (CFC 26),
• les aménagements intérieurs (CFC 27 et 28)
• et les honoraires y relatifs (CFC 29).

La valeur d'assurance ne prend pas en compte les éléments suivants :

• le terrain
• les travaux préparatoires
• les fouilles
• les fondations spéciales (pieux, parois ancrées, etc...)
• les frais secondaires et les taxes
• les équipements d'exploitation
• les aménagements extérieurs
• les frais de promotion et de vente
• les aménagements particuliers des copropriétaires (PPE)

Les règles pour l'assurance des bâtiments (édition 96) donnent de plus amples informations sur la délimitation exacte des bâtiments, les réglementations et les conventions particulières.

La valeur vénale n'est pas à prendre en considération.

La valeur vénale (marchande) d'un bâtiment est la valeur que l'on pourrait obtenir de la vente de cette propriété.

La valeur vénale est une valeur de marché. Elle tient compte d'éléments propres au bâtiment (volume, coût de construction, vétusté, etc...), du terrain (grandeur, situation,...), d'aspects économiques (rendements et coûts,...) et finalement de l'offre et de la demande pour un tel bien.

La valeur vénale d'un bien immobilier est donc une notion fondamentalement différente de la valeur d'assurance et peut varier sensiblement par rapport à celle-ci.

Une rénovation a plusieurs incidences sur un bâtiment.

Elle a essentiellement pour rôle de compenser la vétusté du bâtiment et de le remettre dans un état proche de son état original.

Elle peut aussi apporter des améliorations de confort par rapport à l'état initial. Ces deux aspects ont des incidences différentes sur la valeur du bâtiment.

Les travaux d'entretien, tels réfection de la peinture, remplacement des revêtements de sol, changement de chaudière, cherchent à préserver la valeur de l'immeuble et n'influencent peu la valeur à neuf.

Les investissements qui augmentent le standard du bâtiment, tels ajout d'une salle de bain supplémentaire, agrandissement de la cuisine, remplacement d'un sol simple par un parquet, rajoutant un complément de valeur à l'immeuble sont pris en compte pour le calcul de la valeur d'assurance.

Il s'en suit, dans le cas de travaux de rénovation, que l'ensemble des coûts ne doit pas être additionné à la valeur d'assurance initiale. Seule la partie des coûts entraînant une amélioration du confort ou apportant une plus-value au bâtiment doit être prise en considération.

La loi sur la protection des données nous oblige au respect de certaines prescriptions. En conséquence, le procès-verbal d'estimation n'est communiqué qu'à la compagnie mandataire.

Les estimateurs ne sont donc pas autorisés à mettre à disposition de tiers les copies du procès-verbal ou de la feuille d'estimation. Sont considérés notamment comme tiers les compagnies d'assurance qui n'ont pas elles-mêmes fait procéder à l'estimation du bâtiment concerné.

Deux possibilités s'offrent toutefois à une compagnie désirant une copie de l'estimation d'un bâtiment particulier :

• Elle peut demander directement au propriétaire de l'immeuble la copie désirée,
• Elle fait signer au propriétaire une procuration autorisant le BEB à lui transmettre le résultat de l'estimation de son bâtiment. Avec ce document, la compagnie intéressée pourra retirer auprès du BEB la copie du procès verbal d'estimation désirée.
  

En accord avec la loi sur la protection des données, le rapport d'estimation n'est adressé qu'à la compagnie d'assurance qui a demandé l'estimation. Celle-ci le transmettra ensuite au propriétaire ou à son mandataire.

Les détails de calculs ainsi que toutes les informations rassemblées durant l'estimation peuvent être consultées sur rendez-vous au BEB.

Ces documents restent toutefois propriété intellectuelle de l'ASA et du BEB. Le BEB ne transmet pas les détails des estimations.

Le BEB est un organe autonome privé. Il est au service des compagnies d'assurances membres de l'ASA.

Il n'a donc aucun lien avec l'administration fiscale cantonale.

Den Fachstellen ist es nicht erlaubt, Kopien des Schätzungsblattes Drittpersonen zur Verfügung zu stellen

Pour compenser l'augmentation constante des coûts de construction, les valeurs d'assurance sont indexées. Les compagnies membres de l'ASA ont choisi l'indice zurichois des coûts de construction comme base d'indexation.

L'institut pour la statistique de la ville de Zürich publie chaque année au mois de juin une enquête sur les coûts de construction dans la région. Un immeuble de référence est chaque année analysé et offert aux entreprises le 1er avril. Les offres rentrées sont comparées à celles de l'année précédente et cette comparaison sert de base au calcul du nouvel indice.

Les Compagnies d'assurances ont décidé de se baser sur l'indice zurichois des coûts de construction pour l'indexation des contrats d'assurance incendie.

Tabelle des indices zürichois des coûts de construction récents - base 1939 = 100

L'estimation effectuée par le BEB constitue une des bases sur lesquelles sera constitué le contrat d'assurance. L'estimation détermine les coûts nécessaires à la reconstruction d'un bâtiment de même grandeur et de même standard que le bâtiment original.

Si le preneur d'assurance désire assurer son immeuble à une valeur inférieure à la valeur d'assurance recommandée par le BEB, il se trouve de facto en sous assurance. Il devra donc en assumer les conséquences en cas de sinistre (réduction de l'indemnité).

Les règles pour l'assurance des bâtiments (édition 96) donnent toutes les informations sur les délimitations exactes des bâtiments, les réglementations et les conventions particulières.

Règles pour l'assurance des bâtiments

Lors de l'estimation, c'est le bâtiment existant qui est évalué et non pas celui que l'on reconstruirait.

L'assurance couvre la reconstruction du bâtiment à l'identique, pour la même utilisation et au même endroit.

Il n'est donc en principe pas possible de couvrir un autre type de reconstruction, fut-il plus simple, que le bâtiment existant.

Les bâtiments en PPE doivent toujours être considérés comme une unité. Nous ne pouvons pas estimer de parts de bâtiments, et à fortiori de part de PPE.

Pour déterminer la valeur du bâtiment, on retiendra l'exécution de base de la construction.

Les améliorations apportées par les copropriétaires ne sont pas comprises dans la somme d'assurance et doivent être assurées séparément.

Conformément aux Règles pour l'assurance des bâtiments, la valeur artistique ou historique ne peut être assurée que sur la base d'une convention particulière.

Dans le cadre des estimations pour l'assurance incendie, une valeur de reconstruction artisanale est définie.

Si la valeur artistique ou historique devait effectivement être assurée, une estimation spécifique établie par un expert reconnu par la compagnie serait nécessaire. Les estimateurs de l'ASA ne sont pas qualifiés pour entreprendre de telles estimations.

Les prestations en matière de construction (travail et matériel) sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. La somme d'assurance pour les bâtiments doit donc en principe comprendre la TVA.

Une exception est prévue pour les bâtiments qui sont utilisés à raison de 100% par le propriétaire pour les besoins de sa propre exploitation, pour autant que le propriétaire du bâtiment soit (de son côté) assujetti à la TVA. Dans ce cas, il est en droit de faire valoir, vis-à-vis de l'administration fédérale des contributions, la déduction de l'impôt préalable. En cas de sinistre, l'indemnité est également versée sur la base d'une valeur d'assurance sans TVA.

S'il est manifestement établi

• qu'il s'agit d'un bâtiment utilisé à raison de 100% par le propriétaire pour ses propres besoins d'exploitation et
• que le propriétaire du bâtiment est assujetti à la TVA

Les estimateurs sont autorisés, sur demande du propriétaire du bâtiment, à procéder à une estimation sans tenir compte de la TVA.

Pour les bâtiments servant uniquement à l'habitation ou à des buts agricoles, il faut toujours prendre en compte la TVA.

L'évaluation de la valeur de reconstruction des bâtiments se base sur le calcul du cube SIA.

La norme SIA 116 «Norme pour déterminer le prix au m3 des bâtiments », publiée en 1952, est une méthode de calcul servant à déterminer le coût de construction des bâtiments.

La norme SIA 416 « Surfaces et volumes des bâtiments et aménagements extérieurs », publiée en octobre 2003, remplace la norme SIA 116. Elle sert uniquement de référence pour le calcul des surfaces et des volumes des bâtiments.

Le volume du bâtiment est défini comme le volume réel du bâtiment. Seuls les espaces fermés de toute part forment un volume. Les parties ouvertes de bâtiments ne constituent pas de volume. Les éléments périphériques au bâtiment, tel que balcons, coursives, avant-toits ne sont pas pris en compte dans le calcul du volume.

Le BEB applique pour ses estimations la norme SIA 416 depuis le 1er janvier 2005.